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出品 |焦点财经

一座城市的更新发展，承载着人们对于美好生活的向往。

近日，最新出炉的2021年北京市政府工作报告中明确提出，要“大力实施城市更新行动”，以社区为实施单位，注重城市设计，创新政策机制，鼓励引导各方力量参与，实现利益共享、多方共赢。

报告同时指出，要“抓好核心区平房区院落申请式改善和简易楼腾退改善，多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改善，加快低效楼宇升级改造和存量土地资源盘活利用”。

城市更新是对城市功能的重新定位，也是北京市“十四五”规划的重点任务之一。正值北京市政协十三届四次会议召开之际，北京市政协港澳台侨工作顾问、优客工场创始人毛大庆就城市更新与国际科技创新中心建设等方面，提出了相关建议。

成立专门机构，推进城市更新

“北京应该在城市更新的过程中驱动创新消费业态，成立关于‘城市更新’的专门机构，以整合资源、统筹各方相关职能和利益相关群体，更高效地推升北京城市升级改造的水平”，毛大庆称。

他认为，北京既已明确了城市更新的地位，以及推进这项业务的决心，就需要在体制和机制上进行一个更为深入的改革，以让城市更新业务的开展更加规范、系统和顺畅。

“相比传统的房地产开发项目，城市更新主要以存量改造为主，涉及的主体也较为多元，在具体的操作方式和运作思路上，都有诸多不同”，毛大庆称，“它不仅是看得见的显性改造，还包括隐性的文化传承、建筑风貌等，是慢工出细活的项目”。

事实上，在目前的城市更新实践中，已经出现了不少需要解决的问题。甚至，由于年代久远，在对老旧小区进行改造的过程中，找到“真实”房主都是问题。因此，在他看来，成立一个专门的机构，专项对接这项事宜，十分必要。

比如，在日本、新加坡等进入城市更新领域较早，且取得了较大成绩的国家和城市，都成立有专门的城市更新机构，这也为我们提供了可以借鉴的经验，毛大庆称。

城市更新是一项民生工程，也是一片极具潜力和投资巨大的“蓝海”市场。住建部的统计显示，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米，初步估算的投资额高达4万亿元。

近年来，从中央到地方，自上而下陆续出台了一系列的支持政策，推动城市更新发展，不少房企也积极响应，抢滩布局这一市场。据克而瑞统计，百强上市房企中，约有47%涉足了城市更新领域，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。

不过，由于运转周期长、前期资金沉淀较多，单一的城市更新项目仅仅依靠政府扶持难以持续。这也导致，不少进入该领域的运营商，都不可避免的面临了来自资金方面的压力。

在毛大庆看来，民营城市更新运营商最大的资金压力来自于房屋租金。因此，他建议，打破原有的房屋资源垄断形式，清理转租、转包的中间商，让国资公司或房产持有方与民营运营公司直接对接，净化资产承租关系，释放商业租金的灵活性，以盘活更多的闲置资产。

同时，他认为，应该加大银行等金融机构对运营企业的信贷支持，由政府出面多方统筹加强银行对于运营企业的金融支持。尤其是针对网红企业、匠人企业，要以展期、续贷等方式提供信贷资金无缝衔接。

搭建多元运营体系，赋能城市空间

城市更新会带来大量需求，而且，老城的改造就像是做雕塑，不仅仅要好看，还要好用，城市更新的开展也使得共享空间充满了更多的想象力。

结合自己在城市更新实践中的丰富经验，毛大庆曾多次公开表态，“城市更新的意义在于城市的文化复兴，它远不仅仅是一个商业方式的改造，更多的是一个城市文化复兴的标志”。

事实上，早在2015年，毛大庆就已经看到了城市更新这片“蓝海”，并有意将其与共享空间相结合。

该年2月，毛大庆发起成立“共享际”，通过推动城市更新、盘活升级改造存量资产，将“共享办公、社交公寓、创新商业IP、体育、休闲、文化、娱乐”等多种业态的文化内容装入其中，创造出了丰富、多元的共享生活体验场景。

在毛大庆看来，随着城市生活进入效率时代，老城也迎来了一个更新与再营造的过程，城市空间的多元化将是未来城市发展的新趋势，共享空间就是城市更新重要的组成部分。传统的“高周转模式”已经不符合新基本面的需求，城市更新需要打造更多有文化积淀的精工项目。