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北京对于长租公寓的监管趋严。2月1日，北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局等五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称“《通知》”），从限制资金池、强化开业信息报送、加强租赁合同管理、细化装修规定、建立租赁纠纷调解机制、强化联合监管等方面，全面强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险。其中，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。据悉，新规将于2021年3月1日起正式实施。

明确禁止“长收短付”

预收租金不超3个月

缺乏监管的“租金贷”和资金池，此前曾导致长租公寓频现“爆雷”。从此次发布的《通知》内容来看，限制企业“资金池”是新规的核心内容。

一方面，限制住房租赁企业预收租金数额。《通知》中明确规定，向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。

另一方面，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。

第三个层面，新规提出北京要建立押金托管制度，与租金相比押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。对此，《通知》也进行了规范，首先要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金，其次收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。

据了解，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，押金托管的具体方式和流程主管部门后续还会出台配套细则。

对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。

“新规针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。” 赵秀池说道。

合同签订后3日内备案

押金不超过三个工作日退还

如何规范市场秩序、化解租赁纠纷，《通知》也开出了五个“药方”。其中，租客及房东关注的租赁合同签订、租赁住房装修、押金退换等问题，都别特别明确。

具体来看，一是加强租赁合同管理，要求住房租赁企业使用住建部门和市场监管部门共同制定的住房租赁合同示范文本，这能让房主、租客、企业各方的权利义务关系更加清晰透明，避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷。

二是进一步强调收房合同（租赁企业与房主签订的合同）和出房合同（住房租赁企业与租客签订的合同）都要在签订后3日内备案。

三是细化了装修方面的规定，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意，住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

四是明确押金退还的期限和流程。可以说，押金纠纷是最为常见的租赁纠纷，对此《通知》明确规定住房租赁企业应在合同终止2个工作日内通知北京房地产中介协会退还押金，协会将在1个工作日内将押金及同期存款利息退还承租人。

五是北京房地产中介行业协会将建立住房租赁纠纷调解机制，为报送过开业信息并实行押金拖管的住房企业提供纠纷调解服务，同时还将定期公布住房租赁企业被投诉情况。在现有信访、投诉、诉讼等途径之外，为广大群众提供一种更加便捷、高效的矛盾纠纷化解渠道。

北京房地产中介行业协会会长李文杰指出，住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的一个难题。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，特别是经过近两年的租赁企业爆雷的洗礼后，政府部门开出药方对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。