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转让 【注意】出让——不征税
2、地上建筑物及其他附着物所有权变动
3、有偿转让房地产 【注意】不予征税的情形： （1）以继承无偿转让房地产； （2）两种房地产赠与行为： ①赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 ②赠与其他社会福利、公益事业的 【对比】契税中：①赠与：_征__； ② 继承：_不征__
特殊规定	1、企业改制重组 （16新增）	（1）企业发生整体改建的（不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业：×
		（2）两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业; ×
		（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业: ×
		（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业: × 【注意】上述政策不适用于房地产开发企业。
	2、房地产企业将部分房地产转为自用or出租，如果产权未变：×
	3、房地产交换		（1）单位之间：√
			（2）个人间交换自有居住用房的：免征
	4、合作建房		（1）自用：暂免
			（2）转让：√
	5、房地产出租：×
	6、房地产抵押		（1）抵押期间：×
			（2）抵押期满后：  ①清偿本息：×  ②以房地产抵债：√
	7、房地产代建行为：×
	8、房地产重新评估：×
	9、土地使用者处置土地使用权（实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益）：√

【真题再现-13单】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是（  ）。
 A. 甲企业将自有厂房出租给乙企业
 B. 丙企业转让国有土地使用权给戊企业
 C. 某市政府出让国有土地使用权给丁房地产开发商
 D. 戊软件开发公司将闲置房屋通过民政局捐赠给养老院
【答案】B
【解析】本题考查土地增值税征税范围。A是出租故不选；C是出让不征税；D是捐赠故不选。
 
【真题再现-15单】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，属于土地增值税征税范围的是（    ）。
A.出租房屋  B.代建房屋  C.企业之间交换房屋  D.评估房屋
【答案】C
【解析】本题考查土地增值税的征税范围。
 
三、土地增值税税率

级数	增值率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%～100%的部分	40	5
3	超过100%～200%部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

【注意】增值率=增值额÷扣除项目
 
四、土地增值税计税依据★★
增值额＝转让收入－扣除项目金额

1、应税收入的确定		（1）货币收入
		（2）实物收入（eg.钢材、水泥等）
		（3）其他收入（eg.无形资产收入、具有财产价值的权利）
		【注意】此应税收入为不含增值税收入（17新增）
2、扣除项目及金额	卖新房	（1）【取得土地使用权】所支付的金额：地价款＋有关费用、税金 【注意】地价款的确定：  ①出让——出让金；  ②划拨——补交的出让金； ③转让——实际支付的地价款
		（2）【房地产开发成本】：土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等  【学习提示】熟悉教材P234的例子
		（3）【房地产开发费用】	①能够分摊利息支出，并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%  【注意】超过上浮幅度的部分、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣
			②不能分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用为＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%
		（4）与转让房地产有关的税金【18调整】   ①在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除； ②土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的 (责任编辑：admin)