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虽然金融机构对地方融资多比较依赖且倾向于支持，但监管部门对地产金融的态度并不友好，这从今年3月2月新闻发布会上郭主席的讲话中便可见一斑。

2021年3月2日两会之前的新闻发布会上，银保监会郭主席便明确指出“房地产现在金融化、泡沫化倾向性还比较强……”。实际上郭主席对房地产金融带来的风险问题一直比较警觉，并将其为“灰犀牛”。

如进一步往前追溯，2019年6月13日银郭主席在陆家嘴论坛上同样指出“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。房地产过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重”。

三、如何理解近期四大地产新政？

（一）三道红线（地产企业角度）：倒逼房地产行业进入降杠杆阶段

1、三道红线（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于100%）的目的在于倒逼地产企业降杠杆，即监管部门重在通过上述三个指标对房地产企业的过度融资行为进行约束。具体来看，当三条线均踩红线时，则只能借新还旧（有息债务年度增速为0）；当踩两条时，有息负债年度增速不能超过5%；当踩一条时，有息负债年度增速不能超过10%；当三条线均达标时，则有息债务年度增速不能超过15%。

2、在三道红线的政策指引下，地产企业普遍寻求降低杠杆率，如多维度营销促回款、股权转让与资产出售、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构、降低债务融资成本等等。

3、实践中不仅房企自身比较关注，金融机构在对房企授信时亦会特别考虑三条红线的数值情况。而从目前已公布相关数据的房企来看，这一路径正在慢慢实践，三道红线带来的转型成效正日益显现。如之前三条红线均踩的佳兆业已有两条线转绿（即净负债率降至97.90%、现金短债比升至1.56、剔除预收款后资产负债率降至70.30%），碧桂园的总借贷规模亦已降至3264.90亿元，中国恒大的有息负债则由2020年3月下降1578亿元至2020年12月底的7165亿元，融创中国的净负债率为96%（较2019年底下降76.30个百分点）、非受限现金短债比为1.08（较2019年底提升0.51）、剔除预收款后的资产负债率为78.30%（较2019年全液压下降约5.60个百分点）。

（二）房地产贷款集中度（银行角度）：弱化银行对房地产行业的依赖

虽然房地产贷款的集中度管控早已有之（之前一直有窗口指导等政策调控），如实际上2020年9月份监管机构便已要求大行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，新增房贷压降至30%以下。但央行与银保监会在2020年最后一天所发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）则进一步从制度上弱化了银行对房地产行业的依赖。

1、地产企业除受“345”规则约束导致其债务规模无法保持增长以及信托融资渠道受限外，其从商业银行获得开发贷和按揭贷的渠道也会受限，商业银行的房地产授信额度变得较为紧张，这在一定程度上加剧了房地产行业的债务压力。

2、央行与银保监会等金融管理部门对商业银行的主动把控或者说自主调控能力进一步增强，如322号文赋予央行副省级城市中心支行以上分支机构（会同所在地银保监会派出机构）在第三档、第四档、第五档的基准上上下2.5个百分点的自由裁量权。不过从目前来看，多数地区对上限的容忍度有所上升。

3、322号文仅提及个人住房贷款和全部房地产贷款，同时从比例设置来看，第一档（国有行）、第二档（包括3家城商行的中型银行）、第三档的对公端房地产贷款占比上限分别应不低于7.50%、7.50%和5%，第四档与第五档的对公端房地产贷款占比上限亦分别应不低于5%。因此我们大致可以这样理解，322号文同时对个人住房贷款和对公端房地产业贷款比例提出了具体约束要求。

4、按照最新数据来看（部分银行为2020年底、部分银行为2020年6月底），第一档中的建行和邮储银行在个人住房贷款占比方面超出了上限（32.50%），第二档中的招行、兴业银行、光大银行和平安银行超出了上限，第三档中的徽商银行、杭州银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行、九江银行、厦门银行、青岛农商行和广州农商行亦均超出了上限。

（三）土地集中供应制度（政府角度）：进一步约束资金压力较大的企业