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《财经天下》周刊注意到，北京这轮土拍实际已经将溢价率普遍控制在15%以下，即使是备受关注的朝阳区崔各庄三宗地，土地溢价率只有14.99%，另一个被房企重点关注的海淀区树村地块，溢价率也仅为2.5%。

这样的溢价率与曾经地王动辄100%以上的溢价率相比，明显降温。不过，虽然土地的价格稳了，但土地的低溢价率，以及后续的竞政府持有产权比例、竞配建公租房面积、竞高标准建设方案等环节，却大幅提高了开发商的拿地成本，压缩了利润空间。

以融创此次获得的金盏地块为例。出让公告的指导价上限为7.6万元/平方米，也就是说，未来该项目售价上限为7.6万元/平方米，但由于政府的持有比例为15%，意味着项目未来售价将打85折，最终的售价上限约为6.46万元/平方米。而融创此次拿地的土地楼面价就已经达到了5.3万元/平方米，加上各类资金成本、建安成本，实际利润空间并不大。

情况相似的还有最为引人关注的海淀树村地块，两宗树村宅地的销售价格上限为11.2万元/平方米，但由于政府持有商品住宅份额为20%，未来树村项目的售价将打8折，约为8.9万元/平方米。对于有意拿下这个地块的房企来说，其利润空间也缺乏想象。

那么，盈利空间从哪里来？一位房企营销人士表示，一般来说，企业会通过加快周转的方式，降低项目的成本，快速实现获利，另一方面也会通过拓展获利方式，比如捆绑车位，装修等，赚取多余的盈利空间。

但无论是从项目周转，还是私下谋取其他空间方式获利等，对于开发商而言，都是一个不小的盈利挑战。一位房地产投资拓展行业人士对《财经天下》周刊表示，这次的集中供地，对各家公司都是个考验，尤其是在自身资金能力，公司软实力和对各地块的精准判断力方面。一些公司不得不让投拓部和营销部一起商讨联合拿地。

上述投资拓展人员认为，“其实为避免厮杀，我觉得像昨天的大兴，石景山这种没人竞争的地块在某种程度上也是成功的选择，最终项目利润不一定比这种（竞争到）你死我活的低”。

这种激烈焦灼的局面实际早已被业内预料到了。

竞拍前夕，和硕机构首席分析师郭毅曾告诉《财经天下》周刊，跟广州等地前段时间集中供地时出现一些流拍地块不同，“开发商对于北京土地的补仓意愿是非常强烈的。”一位房企前20强的土地投资人士告诉《财经天下》周刊，前些日子他参与了杭州的集中供地，尽管公司目前没有进入北京的计划，但首都土地“寸土寸金”，对开发商来说，始终有着“特别的”吸引力。

事实上，在“稳地价、稳房价”的集中供地模式之下，集中抢地，已经成为房企不得不为之的事情。随着今年土地市场的“两集中”政策落地，政府一来集中发布出让公告，全年原则上不超过3次，二来统一组织集中出让。本轮供地结束后，留给开发商获取北京土地的机会将只剩下7月和11月两次。

北京房价会涨吗？

考虑到本次北京集中拍地数量占据今年供地总量的三分之一，一定程度上影响着接下来北京新房市场的新格局。土拍市场的火爆，反映到后市的房价究竟是涨是跌？

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，根据本轮拍地结果来看，首日土拍的地块主要集中于朝阳区和海淀区，楼面价基本达到了50000元/㎡以上的水平，房企的利润空间被压缩，未来盈利空间缩小，但是房企竞拍积极性并未减弱，可见企业对未来北京市场的长期看好。

起码从目前政府的指导价格来看，基本较同区域在售商品房实现约10%的价格涨幅。以海淀树村、崔各庄和东坝的地块为例，根据限价要求以及政府持有份额结果，树村房价上限销售价格达89600元/㎡，其次为崔各庄达85067元/㎡，东坝达80000元/㎡。

目前，树村实际可售成交楼面价达68932元/㎡，崔各庄为65618元/㎡，东坝为57540元/㎡，距离实际新房销售价格上限大概有1-2万元/㎡价差。对比各区域周边贝壳二手房成交均价，树村为82717元/㎡，崔各庄为77955元/㎡，东坝为59475元/㎡。

郭毅认为，这样的涨幅，一方面符合北京城市价值提升的速度，另一方面也是物价上涨所致，“整体来讲，其实能看到政府对于部分区域的房价还是存在着一定的价值上升的预判空间，而这也会拉动当下的市场需求，对房价起到支撑和助力。”