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伴随2020年下半年多地楼市的回温态势，12月，北京楼市价稳量增出现“翘尾”行情，沉寂已久的北京房地产市场也迎来了久违的热闹。

要知道，在过去几年北京楼市用一个字形容，就是“稳”，这不仅体现在房价上，也体现在供需结构上。伴随着2021年1月以沪深两地为代表的楼市调控“组合拳”落地，今年北京楼市又会出现怎样的行情？

对此，我们邀请到幸福里签约专家团的几位重量级成员，帮大家梳理北京楼市的置业新逻辑。

01

您认为去年有哪些事件会对未来北京楼市产生影响？

@小胖大少

我觉得对于北京楼市影响比较深刻的一件事是不限价地块的出现，这也是体现了北京楼市未来走势的一个明显的信号。

大家都知道从2017年的“3.17”开始北京楼市逐渐收紧，限购限贷政策层出不穷，尤其是限竞房的出台，有效抑制了北京新房价格的上涨。

限竞房顾名思义，实在限价地块上建的限价房，因为限价所以价格便宜，也因此限制了出售的时间，需要拿证后5年才能出售，限制了流动性，但是因此也让一部分刚需有了购房的机会。

从2017年到2020年，3年多的时间，限竞房一直是北京市场占主导地位。倒是到了2020年这一状况发生了改变，北京降低了限竞房土地的供应。

我们回顾2020年北京的土地供应结构就会发现，在北京共成交48宗住宅用地中，限竞房地块只有8宗，共有产权房有4宗。其中，不限价纯商品房地块36宗，从占比上来看，北京去年不限价地块供应达到了75%。

不限价地块的占比不断提升，可以预见未来北京市场纯商品房会越来越多，不限地价会卖的越来越贵，同时房子的价格也会卖的越来越贵，这是毋庸置疑的。

我们可以从2020年卖的比较火的几个区域来看，不限价的纯商品房卖价一个比一个高：石景山的古城7万+、海淀的四季青11万+、朝阳的金盏7万+、丰台的分钟寺10万+、房山的稻田5万+等等，这些价格都是因为不限价地块的推出，带来的房价的攀升。

02

过去的一年，如果让您用几个关键词来描述北京楼市，分别是什么？

@跟着拆哥看房

关键词：恢复性、稳定、分化

以通州区举例，2015年北京全市房价开始上升，通州副中心政策敲定，在加上通州总价低，大量投资客涌入，到2017年初涨幅全北京最高。

调整后，全北京房价除了学区都在跌，大兴、石景山限竟房放量的地方，不比通州好多少。短期通州面临的问题还是产业和运河商务区招商引资，配套暂时不完善，买了通州还在北京市中心城区上班，也导致自住不方便，需求小，改善，项目或者好户型少，也制约了同区域置换买卖，投资的目前首付高、低杠杆、高位不敢投。

总之，还是供需关系决定价格。假设通州新房供应量跟大兴、石景山一样，估计通州价格可能就腰斩了。

但是我关注的几个通州运河三角区的次新房，主力户型、中高楼层，价格比春节前还是涨价了，具体是触底反弹还是个别现象，可能还要在继续观察。

不能因为个别房源低价（如低层，采光差、税费高等等）或者涨价（高层景观采光好、装修好、税费低），还要综合看。长期看，通州价格慢慢回归理性，价值随着产业和配套完善，通州区副中心越来越宜居，但是缺少改善或者高品质社区供应。

03

去年北京土拍以不限价地块为主，

这是否会影响未来北京房价走势？

@小胖大少

北京土拍以不限价地块越来越多，导致北京的土拍市场越来越火爆，土地价格不限制，那么必然会导致土地越卖越贵。

通过面包与面粉之间的关系，我们能够知道，当土地价格越来越高的时候，他的房子必然也会跟着越来越高。

北京去年几个卖的比较火爆的区域，都因为不限价地块导致房价的不断的上涨，石景山的古城7万+，海淀的四季青11万+，朝阳的金盏7万+，丰台的分钟寺10万+，房山的稻田5万+......

这些地方房价的上涨主要是不限价地块的刺激带动的，随着不限价地块越来越多，限竞房产品越来越少，刚需购房的难度也会越来越高。

所以建议，刚需在买房的时候，还是需要挑选价格合适的限竞房尽早上车。不用等，也许等等车就开走了。

04

年初北京推出的“新型共有产权房”，对于市场后续又会产生哪些影响？

@蓝白观楼市