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　　知识点：契税(★★★)

　　(一)契税的概念

　　契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向“权属承受人”征收的一种税。

　　(二)契税的纳税人与征税范围

　　1.纳税人

　　在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。

　　2.征税范围

　　(1)属于征税范围的

　　①国有土地使用权出让。

　　②土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)。

　　③房屋买卖、赠与、交换。

　　(2)不属于征税范围的

　　①土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　②土地、房屋权属的典当、“继承”、分拆(分割)、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

　　【注意】与土地增值税区别，关键在于纳税人的不同。

　　(三)契税的应纳税额

　　1.税率

　　3%～5%的幅度比例税率。

　　2.计税依据

　　(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以“不含增值税”的“成交价格”作为计税依据。

　　(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的“市场价格”确定。

　　(3)土地使用权交换、房屋交换以交换土地使用权、房屋的“价格差额”作为计税依据。

　　【注意】交换价格不相等的，由“多交付货币”的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　【提示】“交换”行为是指“房房、地地、房地”互换，“以房抵债”和“以房易货”均属于买卖行为。

　　(4)以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以“补交”的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

　　【总结】有成交价格按成交价格，没有成交价格按市场价格，交换的按差额，补交的按补交金额。

　　3.应纳税额

　　应纳税额=计税依据×税率

　　(四)契税的税收优惠

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定“第一次”购买“公有住房”的，免征契税。

　　3.因“不可抗力”灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　4.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　5.外交减免

　　依照规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

　　【注意】经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当“补缴”已经减征、免征的税款。

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