下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处
××市某大厦主楼停建工程及附楼房地产抵押估价报告
（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略）
估价结果报告
一、委托方
××有限公司
二、估价方
机构名称：××房地产评估有限公司
机构住所：（略）
资格等级：壹级
法定代表人：×××
三、估价对象
1．估价对象宗地为划拨用地。估价对象由一幢20层框架剪力墙结构主楼及一幢4层框架结构附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2～4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，主楼5～20层现为“半拉子”工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、吧台等。第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约200桌宴席的大餐厅及木夹板隔断的雅间约36间。第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。5～20层设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道（无主机），室内有空调出风口（部分被盗），地面未做，电梯未安装。主楼于1998年停建至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。
2．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内普通装修，由于使用已10年，维护状况一般，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。
3．估价对象主楼门前有较大室外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。
4．估价对象位于××镇主干道××大道东侧，与××楼隔路相望，北面为××公司。区域内有××大厦、××医院、××娱乐城、××大学等，地理位置优越，交通便捷，商业繁华度良好。区域内基础设施和公共设施较为完善。
5．估价对象基本情况
6．建筑物情况表
7．主楼建筑物装修表（略）
8．附楼建筑物装修表（略）
四、估价目的
为××有限公司确定抵押贷款额度的参考依据而评估估价对象的抵押价值。
五、估价时间
2006年10月8日
六、价值定义
估价对象在估价时点的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象现房部分（主楼2～4层及附楼全部）约占项目总建筑面积的29.4％，停建工程部分（主楼5～20层）约占项目总建筑面积的70.6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条估价技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条估价技术路线：对现房部分即主楼2～4层和附楼，考虑主楼2～4层为商业用途，具有出租收益，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场法进行估价。对主楼（塔楼）5～20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场法）。
第二条估价技术路线：因项目主体大部分为停建工程，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法）。
（估价结果、估价人员、估价作业日期和估价报告应用有效期略）
估价技术报告
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、估价方法的选用分析（略）
四、估价测算过程
（一）第一条估价技术路线
分别采用收益法，市场法、假设开发法测算估价对象的市场价值。
1．采用收益法计算估价对象现房主楼2～4层的市场价值（第一层依坡地而建的架空层作为设备用房）。采用收益法计算公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]进行计算。
（1）计算估价对象主楼2～4层的年有效毛收入
1）采用市场法确定估价对象第二层（即沿街首层）租金（即租赁价格）。
①选取可比实例
项目
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实例A
|
实例B
|
实例C
|
|
名称
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中兴旅馆
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陆艺茶艺馆
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京来顺外卖部
|
|
位置
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××镇××大道
|
××镇××路
|
××镇××路
|
|
类型
|
沿街首层铺面
|
沿街首层铺面
|
沿街首层铺面
|
|
结构
|
钢混
|
钢混
|
钢混
|
|
装修
|
普通
|
中等
|
普通
|
|
成交日期
|
2006.9
|
2006.3
|
2006.9
|
|
土地使用权剩余年限
|
38年
|
35年
|
39年
|
|
容积率
|
6.077
|
5.691
|
5.24
|
|
出租价格（元／m2）
|
20
|
30
|
36
|
②交易情况修正
根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。
③房地产状况调整
Ⅰ．区位状况调整
根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区位状况因素调整列表如下：
区域状况因素
|
权 数
|
估价对象
|
实例A
|
实例B
|
实例C
|
|
繁华程度
|
0.2
|
100
|
100
|
105
|
100
|
|
交通便捷度
|
0.2
|
100
|
100
|
100
|
105
|
|
环 境
|
0.2
|
100
|
100
|
100
|
100
|
|
公共配套设施
|
0.2
|
100
|
105
|
110
|
110
|
|
基础配套设施
|
0.2
|
100
|
100
|
100
|
100
|
|
综 合
|
1.0
|
100
|
101
|
103
|
103
|
Ⅱ．实物状况调整
据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象实物状况因素调整列表如下：
实物状况因素
|
权 数
|
估价对象
|
实例A
|
实例B
|
实例C
|
|
设施设备
|
0.3
|
100
|
85
|
110
|
110
|
|
装修标准
|
0.2
|
100
|
70
|
90
|
70
|
|
新旧程度
|
0.2
|
100
|
70
|
100
|
120
|
|
建筑结构
|
0.2
|
100
|
100
|
100
|
100
|
|
平面布置
|
0.1
|
100
|
75
|
100
|
100
|
|
综 合
|
1.0
|
100
|
81
|
101
|
101
|
Ⅲ．权益状况调整
权益状况因素
|
权 数
|
估价对象
|
实例A
|
实例B
|
实例C
|
|
土地使用权剩余年限
|
0.5
|
100
|
98.30
|
95.43
|
99.17
|
|
容积率
|
0.5
|
100
|
89.52
|
95.59
|
103.63
|
|
综 合
|
1.0
|
100
|
93.91
|
95.51
|
101.43
|
注：估价对象土地使用权剩余年限按商业用途考虑为40年，在估价时点的本地综合土地报酬率为5％。
Ⅳ．房地产状况包括区位、实物、权益三方面状况，根据估价对象的不同特点取权重进行综合调整。考虑主楼2～4层是商业用途，可比实例的区位状况影响因素较重，最后确定房地产状况调整系数＝区位状况调整系数×0.5＋实物状况调整系数×0.3＋权益状况调整系数×0.2。
项目
|
权 数
|
实例A
|
实例B
|
实例C
|
|
区位状况调整
|
0.5
|
101
|
103
|
103
|
|
实物状况调整
|
0.3
|
81
|
101
|
101
|
|
权益状况调整
|
0.2
|
93.91
|
95.51
|
101.43
|
|
房地产状况调整
|
1.0
|
93.58
|
100.90
|
102.09
|
⑤求出比准价格
a．把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：
项 目
|
实例A
|
实例B
|
实例C
|
|
成交价格（元／m2）
|
20
|
30
|
36
|
|
交易情况修正
|
100/100
|
100/100
|
100/100
|
|
交易日期调整
|
100/100
|
100/100
|
100/100
|
|
房地产状况调整
|
100/93.58
|
100/100.90
|
102.9/100
|
|
修正后单价（元／m2）
|
21.4
|
29.7
|
37.0
|
b．经权衡三个可比实例与估价对象的差异，采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格：
估价对象第二层（沿街为首层）租金：（21.4+29.7+37.0）÷3=29.4（元／㎡）
经分析估价对象主楼第二层租金在过去、现在的变动情况及未来可以获得收益期限，预测估价对象主楼第二层的未来各期租金与上述测算值差异不大，故确定主楼第二层租金为29元／㎡。
2）估价对象主楼2～4层营业用房年有效毛收入为82.15万元（计算过程略）
（2）计算主楼2～4层年运营总费用
1）维修费：
参照××市类似出租物业维修费取费标准，维修费取建筑物重置价的1％，而该市类似建筑物的社会平均重置价格为1200元／㎡，则：维修费=4575.43×1200×1％÷10000=-5.49（万元）
2）销售税费：
营业税及附加为有效毛收入的5.5％计算，
销售税费=82.15×5.5％=4.52（万元）
3）房地产税：
房产税为有效毛收入的12％，房产税=82.15×12％=9.86（万元）。
本市土地使用税一直未执行，故不计。
4）年运营费用合计：管理费+维修费+销售税费+房地产税=5.49+4.52+9.86=19.87（万元）
（3）计算主楼2～4层年净收益
年净收益=年有效毛收入-年运营总费用=82.15-19.87=62.28（万元）
（4）报酬率Y的确定
（确定过程略）
确定报酬率为7.5%
（5）计算估价对象主楼2～4层收益价格
采用收益法计算公式V=A/Y[1-1/（1+Y）n]进行计算。
主楼2～4层为钢混结构，经济寿命为60年，由于维修养护不利，有效经过年数判定为10年（实际经过年数8年），剩余经济寿命为50年；考虑可假定在估价时点取得出让土地使用权，在估价时点的土地使用权剩余年限应为商业用地的法定土地出让年限，即40年，主楼的土地使用权出让合同已约定不可续期，则主楼2～4层的收益期限为40年：
V=62.28/7.5％×[1-1/（1+7.5％）40]=784.38（万元）
2．采用假设开发法计算估价对象主楼（塔楼）5～20层的市场价值
由于要准确预测各项收入、支出在何时发生及发生的金额很困难，因此采用假设开发法中的传统方法进行计算。
假设开发法的计算公式为：
停建工程价格=续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售费用-续建投资利润-买方购买停建工程的税费
（具体测算过程略）
停建工程价值总额=384.58（万元）
3．采用市场法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值
（具体测算过程略）
附楼市值总额=83.00（万元）
4．估价对象市值总额=1项+2项+3项=784.38+384.58+83.00=1251.96（万元）
（二）第二条估价技术路线
采用成本法计算估价对象的整体价值（在计算土地价值时采用基准地价修正法）。
采用成本法的计算公式为
房地产价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
1．计算土地重新购建价格
（1）采用基准地价修正法计算出土地在估价时点的重新购建价格。经测算，估价对象3596.5 ㎡土地在估价时点的重新购建价格为345.98万元，大写：人民币叁佰肆拾伍万玖仟捌佰元整。（测算过程略）
（2）主楼、附楼地价分摊
1）分摊系数＝总地价／建筑面积=345.98／19561.7=0.0176866
2）主楼分摊地价=18378.544×0.0176866=325.05（万元）
3）附楼分摊地价=1183.156×0.0176866=20.93（万元）
2．计算建筑物重新购建价格
建筑物重新购建价格＝开发成本+管理费+投资利息+开发利润+销售费用
（1）开发成本＝建安工程费+基础设施建设费
1）建安工程费：
计算过程略，计算结果如下：
主楼建安工程费=1580.55（万元）
附楼建安工程费=94.65（万元）
2）基础设施建设费：按××市有关规定，建筑物红线内的供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施建设费取建安工程费的6％，则：
主楼基础设施建设费=1580.55×6％=94.83（万元）
附楼基础设施建设费=94.65×6％=5.68（万元）
3）开发成本合计=1）+2）
主楼=1580.55+94.83=1675.38（万元）
附楼=94.65+5.68=100.33（万元）
（2）管理费
按××市规定，管理费按开发成本的2％计取：
主楼管理费=1675.38×2％=33.51（万元）
附楼管理费=100.33×2％=2.01（万元）
（3）投资利息
利率按国家一年期贷款利率5.31％，据调查，社会建造此类建筑的平均建设期为1.5年，建至估价对象现状约需1年时间，故建设期按一年计，则
主楼：（1675.38+33.51）×[（1+5.31％）0.5-1]=44.78（万元）
附楼：（100.33+2.01）×[（1+5.31％）0.5-1]=2.68（万元）
（4）开发利润
××市同类物业社会客观平均直接成本利润率为15％：
主楼开发利润=1675.38×15％=251.31（万元）
附楼开发利润=100.33×15％=15.05（万元）
（5）销售费用：当地的房地产开发市场中的销售费用均在销售时发生，销售费用按售价的1％计算，设主楼售价为Ｘ万元，附楼售价为Ｙ万元，则：
主楼销售费用=Ｘ×1％（万元）
附楼销售费用=Ｙ×1％（万元）
（6）建筑物重新购建价格
主楼重新购建价格=1675.38+33.51+44.78+251.31+X×1％，则主楼重新购建价格=2004.98+X×1％（万元）
附楼重新购建价格=100.33+2.01+2.68+15.05+Y×1％，则附楼重新购建价格=120.07+Y×1％（万元）
3．计算建筑物折旧
（1）物质折旧：建筑物主楼、附楼经济寿命为60年，主楼有效经过年数为10年，附楼有效经过年数也为10年。在估价时点主楼土地使用权年限按商业用地考虑为40年，附楼土地使用权年限按住宅用地考虑为70年。考虑土地使用年限对建筑物经济寿命的影响，在计算折旧时，主楼的土地使用权出让合同约定不可续期，主楼的经济寿命取50年（等于建筑物有效经过年数加上土地使用权剩余年限），附楼的经济寿命取60年。
经过现场实际观察，由于主楼停工时间较长，物业维护差，部分楼层露筋、渗水，直观判定主楼的成新度为8.5成新，根据直线折旧法公式，可算出主楼的成新率，与直观判定的成新度各取50％权重，得出主楼的综合成新率=（1-1．67％×10）×0.5+0.5×0.85=0.8415；附楼的直观判定的成新度为8成新，同理可求出附楼的综合成新率=0.8665。
主楼物质折旧额=（2004.98+X×1％）×（1-0.8415）（万元）
附楼物质折旧额=（120.07+Y×1％）×（1-0.8665）（万元）
（2）功能折旧：由于建筑物设计至今已相隔10年，需求市场的变化必然影响到原设计使用功能的贬值。依据最高最佳使用原则，主楼需要改造为商住两用方适应市场需求，附楼平面布置不合理，故分别取主楼功能折旧率10％，附楼功能折旧率15％计，则：
主楼功能折旧额=（2004.98+X×1％）×10％（万元）
附楼功能折旧额=（120.07+Y×1％）×15％（万元）
（3）建筑物折旧总额
主楼折旧额=（2004.98+X×1％）×（1-0.8415）+（2004.98+X×1％）×10％=774.73+0.027X（万元）
附楼折旧额=（120.07+Y×1％）×（1-0.8665）+（120.07+Y×1％）×15％=49.41+0.028 Y（万元）
4．用成本法计算出的估价对象市场价值
（1）主楼市场价值总额X=325.05+（2004.98+X×1％）-（774.73+0.027X）万元，则主楼市场价值总额=1503.99（万元）
（2）附楼市场价值总额=20.93+（120.07+Y×1％）-（49.41+0.028 Y）万元，则附楼市场价值总额=88.8（万元）
（3）估价对象市场价值总额=1503.99+88.8=1592.79（万元）
（三）综合确定估价对象的市场价值。
第一种估价技术路线的计算结果取权重0.4，第二种估价技术路线的计算结果取权重0.6，最终确定估价对象的市场价值，则：
估价对象市场价值总额=1220.98×0.4+1592.79×0.6=1444（万元）
五、估价结果确定（略）