2017年注册会计师《会计》考点精华讲义第6章投资性房地产(3)
时间:2017-05-21 来源:未知 作者:admin 点击:300次
(2)2月20日外购一栋写字楼，购买价款为7200万元，该项写字楼共18层，甲公司将1层至12层对外出租，用作商务办公楼，当日签订了租赁协议，租赁期开始日为3月113，按月收取租金；将13层一18层开设一家商务宾馆并自行经营。假设商务办公楼整体的公允价值为4200万元，商务宾馆整体公允价值为3800万元，商务办公楼的月租金平均为每层1．5万元。该项写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值、为0。 (3)6月3013将租赁期届满的一栋办公楼出售，取得价款4500万元存人银行。此办公楼系2×10年6月30日开发完成并对外出租，租期3年，每年租金100万元。此办公楼建造成本为2000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0。至出售时未对此办公楼计提减值。 其他资料：假定甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，并按照年限平均法计提折旧或摊销。不考虑商务宾馆当年的收入等其他因素。不考虑增值税。要求(金额以万元为单位)： (1)根据资料(1)，判断外购的土地、自建的办公楼是否属于投资性房地产，并说明理由。 (2)根据资料(2)，判断商务办公楼和商务宾馆是否作为投资性房地产核算，并说明理由。 (3)根据资料(1)、(2)，计算甲公司上述业务中所涉及的投资性房地产的人账价值。 (4)根据资料(3)，编制甲公司出售办公楼的相关会计分录。 (5)根据以上资料，计算上述业务对甲公司2×13年损益的影响金额。 2．甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 (1)2×16年1月1日，甲公司购买了一栋已达到预定可使用状态的办公楼。该办公楼共30层，每层面积600平方米，每平方米单价为1万元，预计使用寿命为40年，预计净残值为零。甲公司计划将该办公楼对外经营出租，并作出了书面决议。 (2)2×16年，甲公司出租上述办公楼取得租金收入800万元，发生费用支出(不含折旧)100万元。由于市场发生变化，甲公司出售了1层到5层办公楼，取得收入5400万元，所出售办公楼于2×16年12月3113办理房产过户手续。2×16年12月31日，该办公楼每平方米的公允价值为1．5万元。其他资料： 甲公司所有收人与支出均以银行存款结算。 根据税法规定，在计算当期应纳所得税时，持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据预计使用寿命50年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额；在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本减去按照税法规定计提折旧后的差额计人处置或结算期间的应纳税所得额，甲公司适用的所得税税率为25％。 甲公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的100万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。 不考虑所得税以外的其他因素。要求(金额以万元为单位)： (1)根据上述资料，计算甲公司因处置该办公楼确认的损益金额。 (2)编制甲公司2×16年1月1日、12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。 (3)根据上述资料，计算甲公司未出售办公楼是否产生暂时性差异，并说明理由；如果产生暂时性差异，计算应确认递延所得税资产(或负债)的金额。 (4)根据上述资料，计算甲公司应交所得税的金额，并编制与所得税相关的会计分录。 3．甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用资产负债表债务法核算所得税，适用的所得税税率为25％，每年均按净利润的10％提取盈余公积。有关资料如下： 2010年12月28日，甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将一栋写字楼整体出租给乙公司，租赁期开始日为12月31日，租期为2年，年租金为2000万元。该写字楼原值为60000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法按年计提折旧，税法与会计规定的折旧年限、折旧方法与预计净残值均相同，已计提折旧3000万元，未计提减值。 2011年12月31日，甲公司认为，此写字楼所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。12月31日，该写字楼的公允价值为70000万元。 2012年末租赁期届满后，为了提高租金收入，甲公司决定对写字楼进行改扩建，于当日正式开工，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时起将写字楼出租给丙公司，租期为1年。2013年7月1日改扩建完工，共发生资本化支出10000万元，全部以银行存款支付。 2013年末该写字楼的公允价值为85000万元，2014年7月1日租赁期满，甲公司将该投资性房地产予以出售，取得价款90000万元。 其他资料：不考虑所得税以外的其他因素影响。’ 要求(金额以万元为单位)： (1)编制甲公司2010年12月31日将写字楼转为投资性房地产的会计分录。 (2)编制甲公司2011年末将该投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量时的会计分录。 (3)编制甲公司对写字楼进行改扩建的相关分录。 (4)编制甲公司处置该写字楼时的会计分录。 同步系统训练参考答案及解析 一、单项选择题 1．D 【解析】选项D，不属于企业的投资性房地产，应作为企业的固定资产或存货核算。 2．C 【解析】处置该投资性房地产导致的损益影响=(5000-4500)+[3600-(3000-3000／50×20)]=2300(万元) 3．D 【解析】成本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应按账面价值确定非投资性房地产的入账价值，但如果转换为存货，投资性房地产的减值准备不能对应结转至存货跌价准备。参考分录： 借：开发产品 1200 投资性房地产减值准备 300 投资性房地产累计折旧 200 贷：投资性房地产 1700 选项D正确。 4．C 【解析】选项C，建造过程中发生的非正常性损失，应该直接计入当期损益，不计人建造成本。 5．B 【解析】选项A，可收回金额高于账面价值，没有发生减值，不影响当期损益；选项C，资产减值损失处置时不能转出；选项D，累计公允价值变动损益转出计人其他业务成本，不影响当期损益总额。 6．C 【解析】扩建完成后投资性房地产人账价值=(300-30)-(300-30)／9／12×(12+2)+161=396(万元)；改扩建完成后，投资性房地产尚可使用寿命为11年，2012年改扩建完工后计提折旧=396／11／12×3=9(万元)。因此2012年应计入其他业务成本的金额(即当年计提的折旧)=(1月至2月折旧)(300-30)／9／12×2+(10月至12月折旧)9=14(万元)，应计入其他业务收入的金额(即当年租金收入)=(1月至2月租金)90／12×2+(10月至12月租金)30=45(万元)，因此影响营业利润的金额=45-14=31(万元)。 7．C 【解析】因该投资性房地产影响营业利润的金额=360-40+(3500-3200)=620(万元) (责任编辑：admin) |