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　　原标题：逆袭与野心：安徽小房企三巽启动香港IPO

　　华夏时报（）记者 李贝贝 上海报道

　　安徽三巽投资集团有限公司(以下简称“三巽集团”或“三巽”)近日披露了香港IPO招股书。这家刚刚跨过百亿门槛的小房企，不仅积极谋求上市，更有“5年实现千亿”的雄心。

　　根据招股书，三巽集团起家于安徽省，于2018年将总部搬迁至上海，同年正式开始全国化布局。但从当前的布局来看，三巽集团的布局重点依然集中在安徽省，区域房企特征显著。

　　有市场分析人士直言，从目前的行业环境来看，行业集中度愈来愈高，强者恒强、弱肉强食的现实也让小房企们的生存环境更为严峻。在调控趋严和三四线楼市降温的局面下，三巽集团想要实现“黑马”路径并不容易。不过，亦有业内人士对三巽集团的未来表现出乐观的看法，认为三巽此次若能成功过会，则将成为一次小型房企高速扩张、快速上市的经典案例。

　　豪言千亿，高息举债力争规模

　　香港交易所旗下披露易网站显示，10月17日，三巽集团递交了招股书，谋求在香港主板上市。

　　招股书资料显示，三巽集团是一家“总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的高速发展的专注于住宅物业的中国房地产开发商”，于2004年在安徽成立。不过，《华夏时报》记者在“天眼查”等平台上看到，三巽集团的主营业务一直为“房地产投资”，直到2014年8月，“房地产开发”才被正式列入公司的业务范围中。

　　事实上，三巽集团的上市计划已实施一年之久。据《时代财经》报道，2018年7月底，三巽集团在上海总部揭牌仪式上不仅描绘了自己的“5年千亿”愿景，还宣布将同步启动香港上市工作。

　　过去几年间，这家名不见经传的小房企实现了高速增长。亿翰智库数据显示，2017年，三巽集团以48.4亿的全年销售业绩进入全国200强房企之列（171名）。按合约销售额计，三巽集团在2018年实现了100.1亿元的销售额，在《2018年1-12月中国典型房企销售业绩Top200》中的排名也升至第130名。

　　虽然三巽集团在招股书中并未披露其合约销售额有关情况，但2016-2018年以及截至2019年6月30日止，公司营业收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元及5.62亿元，毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元及2.05亿元。

　　三巽集团规模扩张的速度不可谓不快，但从百亿到千亿的道路也显然不会是一条坦途。记者粗略估算，若5年内实现千亿规模，销售额的年均增长率要达到77.8%。而克而瑞地产研究中心公布的数据显示，2018年，全国百强房企全年的销售金额同比增长为35%。

　　目前，规模的迅猛扩张已经给三巽集团带来了一些困扰。根据招股书，2016年以来，三巽集团的借款总额呈快速增长态势：2016-2018年以及截至2019年6月30日，三巽集团未偿还借款总额分别为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和14.2亿元；2016年至2018年，三巽集团借款总额的加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%，2019年上半年为12.7%。

　　由于三巽集团以信托、资管计划为主要融资手段，近几年公司融资成本也高居不下。在招股书中，三巽也直言，公司的利息偿付比率由截至2016年12月31日的5.7倍减少至截至2017年12月31日的1.0倍，主要由于2017年融资成本大幅增加及盈利能力下降。与此同时，三巽集团的业绩也时有波动：2018年上半年亏损1077.4万元，全年则实现了4499.2万元的盈利，2019年上半年再次录得6204.1万元的利润。

　　另一方面，三巽集团在发展过程中的区域化特点仍十分显著。据招股书，截至2019年8月31日，公司共有35个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的九个城市，但总土地储备420万平方米中的90.6%仍集中分布在安徽本省，反映出公司目前的全国性布局尚不均匀且不充分。

　　目前，三巽集团除了在南京、合肥布局，更多是在淮南、阜阳、安庆、宿州、泰安等三四线城市开发项目。根据上海易居房地产研究院发布的《中国百城宅地成交报告》，今年前9个月，64个三四线城市住宅用地成交面积为14488万平方米，同比下降7.1%，三四线城市宅地市场的降温特征较为明显。

　　放眼整个行业，在全国楼市步入横盘期的大环境下，房企增速已明显放缓。据克而瑞地产研究中心的数据指出，今年上半年，标杆房企业绩增速明显放缓，TOP100房企累计权益销售规模同比仅微增4%，与4—5月增速基本持平。

　　挑战重重，百亿房企谋求“裂变”