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一、“挂靠”问题突出

5月3日，中国协会发布了《关于公开选聘房地产估价和经纪相关研究课题（第一批）承担单位或专家的通知》，将“注册房地产估价师“挂靠”现象分析及解决办法研究”列为今天第1号研究课题，引发了评估师们对估价师”挂靠“现象的再一次讨论，纷纷猜测中房学是不是要对证书”挂靠“现象进行整顿。

引起一些猜测不无依据，我们先来看一下1号课题研究目的和研究内容是什么？

===1号课题===

研究目的：

根据行政审批制度改革的宗旨，结合取消房地产估价师执业资格注册初审事项后续衔接工作的有关要求和房地产估价师注册工作特点，研究注册房地产估价师“挂靠”现象，提出解决建议。

研究内容：

（1）如何界定注册房地产估价师“挂靠”行为；（2）通过调研，分析、总结注册房地产估价师“挂靠”的各种情形及鉴别方法；（3）借鉴相关专业注册执业人员的管理措施，提出解决注册房地产估价师“挂靠”现象的建议。

无论从此项研究目的和内容来看，均很明确，直指解决注册估价师的”挂靠“问题！所谓挂靠是业内人员对一些非专职人员的称谓，简单理解就是将资格证书放在某估价机构并进行了相关执业注册，而人实际并未在该机构从事房地产估价工作，但每月或每年从估价机构获取证件使用报酬。

“挂靠”给持有资格证者直接带来现金回报，让使用机构符合估价资质管理要求，且又降低机构人力资源成本，貌似是一个双赢结果？因此在评估行业“挂靠”现象较为普遍，多数机构存在非专职估价师。据评估师信息网调查情况统一，目前房地产估价师“挂靠”费用基本维持在1.5-3万元/年之间，同时具体多评估资格费用则更高，视所挂地区经济发达程度和挂靠功能有所不同。该报酬标准虽不像其他建筑类资格高，但由于房地产估价师执业注册几乎“零”门槛，且风险好像也不大，市场供需为旺盛，每年考试新通过的考生基本都能在一年内注册，也客观造成现在该资格报考较为热门。

表1：近五年来房地产估价师资格考试通过数量

表2：近五年来房地产估价师每年新增注册数量

注：2016年为截至今年4月份数据，全年预计也在2000人左右。从上表可能看出，基本上考取资格的人员都可在一年内获得注册。

二、房地产估价行业

1.行业发展现状

目前，我国共有执业注册房地产估价师约5万人，房地产估价机构（具体房地产估价资质）5800家，年营业收入约500亿元，从业人员约30万人。也就是说，平均每家房地产估价机构约有房地产估价资格人员8人，每家机构年平均营业收入约为800多万元，表面数据看起来似乎很是不错。

但实际考虑到我国评估资质管理情况，基本上绝大多数具有房地产估价资质的评估机构同时也具有土地估价资质，甚至有不少机构同时兼有资产评估资质和规划资质等，因此从房地产估价业务有效业务收入来看，实际收入数额将大打折扣。

2.行业面临问题

(1)传统业务萎缩

房地产估价传统业务主要包括金融机构抵押贷款业务、房屋征收评估业务、司法鉴定业务和交易转让课税业务。

随着近几年来房屋征收困难增加，社会风险加大，大规模拆迁越来越少。税务部门二手房核税系统建立，课税估价部分地区已基本没有。而新型估价业务并没有明显出现或增长。因此估价业务市场蛋糕并没有越做越大，反而有越吃越少的可能。

(2)行业竞争激烈

正如前所述，我国目前估价机构众多，且以中小型机构为主，7%的一级资质估价机构数量占据了约15%市场收入份额。从这个来看，真正的大型估价机构并没有真正出现。

正由于中小机构数量众多，在估价业务市场没有放大的前提下，各家机构为了争夺市场份额，只能大打价格战，尤其是估价市场成熟，技术相对不高的抵押贷款业务，更是争得头破血流，恨不得直接给银行免费打工。