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　固定资产及投资性房地产

　　一、固定资产

　　(一)外购固定资产

　　重点关注一般纳税人购入机器设备等固定资产的进项税额不纳入固定资产成本核算，可以在销项税额中抵扣，计入应交税费——应交增值税(进项税额)。

　　企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。

　　(1)企业购入不需要安装的固定资产

　　借：固定资产

　　贷：银行存款

　　(2)购入需要安装的固定资产

　　应在购入的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本。

　　①购入时：

　　借：在建工程

　　贷：银行存款

　　②支付安装费用时：

　　借：在建工程

　　贷：银行存款

　　③安装完毕达到预定可使用状态时，按其实际成本：

　　借：固定资产

　　贷：在建工程

　　(二)建造固定资产(重点)

　　1.自营工程

　　(1)购入工程物资时：

　　借：工程物资

　　贷：银行存款

　　(2)领用工程物资时：

　　借：在建工程

　　贷：工程物资

　　(3)在建工程领用本企业原材料时：

　　借：在建工程

　　贷：原材料

　　(4)在建工程领用本企业生产的商品时：

　　借：在建工程

　　贷：库存商品

　　应交税费——应交增值税(销项税额)

　　(5)自营工程发生的其他费用(如分配工程人员工资等)：

　　借：在建工程

　　贷：银行存款/应付职工薪酬等

　　(6)自营工程达到预定可使用状态时，按其成本：

　　借：固定资产

　　贷：在建工程

　　2.出包工程

　　(1)企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款：

　　借：在建工程

　　贷：银行存款等

　　(2)工程完成时，按合同规定补付的工程款：

　　借：在建工程

　　贷：银行存款等

　　(3)工程达到预定可使用状态，按其成本：

　　借：固定资产

　　贷：在建工程

　　(三)固定资产的折旧

　　固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。

　　1.企业自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本;

　　2.基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用;

　　3.管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用;

　　4.销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用;

　　5.经营租出的固定资产，其应提的折旧额应计入其他业务成本;

　　6.企业计提固定资产折旧时，

　　借：制造费用/销售费用/管理费用

　　贷：累计折旧

　　(四)固定资产的处置

　　1.固定资产转入清理：

　　借：固定资产清理(净值)

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　贷：固定资产(账面原价)

　　2.发生的清理费用等

　　借：固定资产清理

　　贷：银行存款

　　或应交税费——应交营业税

　　“应交税费——应交营业税”仅限于企业销售不动产(房屋建筑物)时才会发生。

　　3.收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等

　　借：银行存款/原材料

　　贷：固定资产清理

　　4.保险赔偿等的处理

　　借：其他应收款

　　贷：固定资产清理

　　5.清理净损益的处理

　　(1)属于生产经营期间正常的处理损失：

　　借：营业外支出——处置非流动资产损失

　　贷：固定资产清理

　　(2)属于自然灾害等非正常原因造成的损失：

　　借：营业外支出——非常损失

　　贷：固定资产清理

　　(3)如为贷方余额：

　　借：固定资产清理

　　贷：营业外收入

　　(五)固定资产清查

　　1.固定资产盘盈

　　借：固定资产

　　贷：以前年度损益调整

　　2.固定资产盘盈盘亏

　　报经批准前：

　　借：待处理财产损溢

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　贷：固定资产

　　报经批准后：

　　借：其他应收款(保险公司或个人的赔款)

　　营业外支出——盘亏损失

　　贷：待处理财产损溢

　　(六)固定资产减值

　　借：资产减值损失——计提的固定资产减值准备

　　贷：固定资产减值准备

　　二、投资性房地产

　　(一)投资性房地产的取得

　　1.外购的投资性房地产

　　借：投资性房地产

　　贷：银行存款

　　2.自行建造的投资性房地产

　　建造完工后，应按照确定的成本：

　　借：投资性房地产

　　贷：在建工程

　　(二)投资性房地产的后续计量

　　1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　(1)房屋建筑物：

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产累计折旧

　　租金收入：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　(2)土地使用权：

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产累计摊销

　　租金收入：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　(3)投资性房地产存在减值迹象的，考虑计提减值准备(账面价值与可收回金额的差)：

　　借：资产减值损失

　　贷：投资性房地产减值准备

　　2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产(不计提折旧或摊销)

　　(1)投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额：

　　借：投资性房地产——公允价值变动

　　贷：公允价值变动损益

　　(2)投资性房地产的公允价值低于其账面价值的差额作相反的账务处理

　　(3)取得的租金收入

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　3.投资性房地产后续计量模式的变更

　　成本模式可以变更为公允价值模式，但是公允价值模式不得变更为成本模式。

　　(三)投资性房地产的处置

　　1.采用成本模式计量

　　(1)处置投资性房地产时，应按实际收到的金额：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　(2)结转投资性房地产的账面价值：

　　借：其他业务成本(账面价值)

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产(账面余额)

　　2.采用公允价值模式计量

　　(1)处置投资性房地产时,应按实际收到的金额：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　(2)按该项投资性房地产的账面余额：

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产——成本(其成本)

　　按累计公允价值变动，

　　贷记或借记：投资性房地产——公允价值变动

　　同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。